Ein praktischer Leitfaden für die Grundsteuererklärung

Die Grundsteuererklärung bringt viele Saarländerinnen und Saarländer an den Rand der Verzweiflung. Auch wenn es sich dabei um ein nervenaufreibendes Unterfangen handeln mag, gemacht werden muss sie nun einmal. Stichtag ist der 31. Januar – dann sollten alle notwendigen Informationen auf dem Tisch der zuständigen Finanzämter liegen.

In einer Übersicht haben wir bereits die wichtigsten theoretischen Fragen und Antworten zur Grundsteuer zusammengefasst. Was müssen Eigentümerinnen und Eigentümer aber in der Praxis zu dem Verfahren wissen?

• Welche Dokumente brauche ich für die Grundsteuererklärung?
• Elster oder Online-Plattform des Bundesfinanzministeriums?
• Härtefallregelung: In welchen Fällen ist die Abgabe in Papierform möglich?
• Welche Daten müssen Eigentümerinnen und Eigentümer selbst ermitteln?
• Was ist zu tun, wenn der Bodenrichtwert laut Finanzamt nicht bestimmbar ist?
• Was zählt alles zur Wohnfläche – und was nicht?
• Was sind häufige Fehler bei der Grundsteuererklärung?
• Wie bzw. wo bekomme ich Hilfe?

Welche Dokumente brauche ich für die Grundsteuererklärung?

Bevor es losgeht, sollten alle notwendigen Dokumente zur Hand sein. Für das Saarland sind das folgende:

• Informationsschreiben der Finanzverwaltung sowie beigefügtes Datenstammblatt, welches folgende Angaben enthalten sollte: Gemarkung, Flurstück (Zähler, Nenner), Fläche, Bodenrichtwert (Grundvermögen) bzw. Ertragsmesszahl (Land- und Forstwirtschaft).
• Angaben zum Grundstück. Der Bodenrichtwert kann, sofern er nicht im Datenstammblatt angegeben ist, mit Hilfe des Programms "Grundsteuerviewer Saarland" abgefragt werden. Es empfiehlt sich, die Anwendung auch zu einem Abgleich der Daten zu nutzen. So weist das Land darauf hin, dass das Datenblatt unter Umständen fehlerhafte Angaben enthalten könne. Wer bei der Überprüfung der Daten feststellt, dass die Angaben im Datenblatt von den Angaben im Grundsteuerviewer abweichen, sollte unbedingt die Daten im Grundsteuerviewer nutzen.
• Optional: Bauunterlagen, Kauf- oder Schenkungsvertrag.

Das Informationsschreiben der Finanzverwaltung müssten fast alle Eigentümerinnen und Eigentümer bis Mitte Juli bekommen haben. Sollte das nicht der Fall sein, kann es unter Angabe des Aktenzeichens beim zuständigen Finanzamt nochmals angefordert werden. Achtung: Bei mehreren Miteigentümerinnen und -eigentümern ist das Schreiben nur an eine Person versandt worden.

"Bei uns gehen in letzter Zeit auch vermehrt Anfragen von Menschen ein, die glauben, keine Grundsteuererklärung abgeben zu müssen, weil sie keinen Brief von der Finanzverwaltung bekommen haben", erzählt Norbert Behle, Vorsitzender des Landesverbands "Haus & Grund Saarland e.V.".

Ein Grund hierfür könne sein, dass die Eigentümerin oder der Eigentümer des jeweiligen Grundstücks der Finanzverwaltung nicht bekannt ist. Offenbar sei nicht hinreichend kommuniziert worden, dass diese dennoch erklärungspflichtig sind und sich die Informationen eigenständig heraussuchen müssen, so Behle. Helfen können dabei die Bau- oder Kaufunterlagen und Grundbuchauszüge.

Elster oder Online-Plattform des Bundesfinanzministeriums?

Digital gibt es zwei Wege, die Grundsteuererklärung abzugeben: die Steuer-Onlineplattform Elster oder ein nach eigenen Angaben schnelleres und unkomplizierteres Portal des Bundesfinanzministeriums mit dem schlichten Namen "Grundsteuererklärung für Privateigentum". Es richtet sich an Privateigentümerinnen und -eigentümer von Ein- oder Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen oder unbebauten Grundstücken.

Will man das Tool des Bundesfinanzministeriums verwenden, muss man seine E-Mail-Adresse, Steuer-ID sowie sein Geburtsdatum angeben und erhält dann per Post nach maximal 14 Tagen einen Freischaltcode. Diese Prozedur entfällt, wenn man bereits ein Elster-Konto besitzt – etwa, weil man die Plattform normalerweiser für die Einkommenssteuererklärung nutzt. Dann kann man auch seine Elster-Zertifikatsdatei zum Einloggen nutzen.

Wer sich dagegen für Elster entscheidet und die Plattform zum ersten Mal nutzt, braucht zunächst ebenso Geduld: Bis das Konto freigeschaltet werden kann, vergehen in der Regel zehn Tage. Erst nach Erhalt der Aktivierungsdaten, die zum einen per Mail ("Aktivierungs-ID"), zum anderen per Post ("Aktivierungs-Code") kommen, lässt sich die sogenannte "Zertifikatsdatei" herunterladen, die Nutzerinnen und Nutzer jedes Mal zum Einloggen in ihr Konto benötigen. Diese sollte also am besten an einem Ort abgespeichert werden, an dem man sie auch wieder findet.

Diese Prozedur kann man allerdings umgehen, wenn man stattdessen das Konto eines Angehörigen nutzt, denn auch das ist möglich – und auf die Unterstützung dieser scheinen sich die Finanzämter bei älteren Menschen ohne technisches Knowhow offenbar auch zu verlassen.

Härtefallregelung: In welchen Fällen ist die Abgabe in Papierform möglich?

Der bevorzugte Weg ist zwar der digitale, es besteht aber eine Ausnahmemöglichkeit, die Erklärung in Papierform abzugeben, und zwar dann, wenn die elektronische Abgabe "persönlich unzumutbar" sei. Das ist laut dem Finanzministerium etwa der Fall, wenn die technischen Voraussetzungen (eigener PC, eigener Internetzugang) nicht vorhanden sind.

"Die Finanzämter im Saarland sind angehalten, bei der Ausgabe der Formulare keine unnötigen Hürden aufzustellen. Das Formular soll bei Geltendmachung der Unzumutbarkeit, das geht mündlich oder schriftlich, herausgegeben werden", sagt der Staatsekretär Wolfgang Förster (SPD). Die Ämter seien dahingehend sensibilisiert.

Der Saarbrücker Rechtsanwalt Kai Werner, der sich unter anderem auf Immobilienrecht spezialisiert hat, rät älteren und hilfsbedürftigen Menschen, unbedingt von der Härtefallregelung Gebrauch zu machen. "Für sie vereinfacht es das ohnehin komplizierte Verfahren enorm."

Der Sozialverband VdK Saarland fordert die Landesregierung bereits seit Längerem dazu auf, Menschen ohne Internetzugang oder mit Einschränkungen explizit auf die verschiedenen Wege zur Abgabe der Grundsteuererklärung hinzuweisen. Die schriftliche Aufforderung verweise nämlich nur auf die Pflicht zur elektronischen Abgabe.

Welche Daten müssen Eigentümerinnen und Eigentümer selbst ermitteln?

Das Datenblatt der Finanzverwaltung enthält keine gebäudebezogenen Informationen. Für bebaute Grundstücke müssen Eigentümerinnen und Eigentümer also folgende Daten selbst ermitteln und bei der Erklärung angeben:

• Steueridentifikationsnummer/n der Eigentümerinnen bzw. Eigentümer
• Grundstücksart und ggf. Gebäudeart
• Bei überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Grundstücken: Wohn-/Nutzfläche
• Bei überwiegend zu betrieblichen oder anderen Zwecken genutzten Grundstücken: Bruttogrundfläche
• Anzahl der Wohnungen
• Anzahl der Garagen/Tiefgaragenstellplätze (nicht erforderlich: Außenstellplätze und Carports)
• Baujahr/Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes (wenn nach 1949)
• Grundbuchblattnummer (keine zwingende Angabe in der Feststellungserklärung)

Was ist zu tun, wenn der Bodenrichtwert laut Finanzamt nicht bestimmbar ist?

In dem Fall sollte man sich an den zuständigen Gutachterausschuss wenden. Die Kontaktdaten sind im "Grundsteuerviewer Saarland" unter „Ansprechpartner für die Ermittlung von Bodenrichtwerten“ angegeben.

Was zählt denn nun alles zur Wohnfläche – und was nicht?

Angaben zur Wohnfläche sind in der Regel in den Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag zu finden. Sind sie es nicht, müssen sie nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV) ausgemessen werden. Darin ist auch klar geregelt, welche Räume nicht zur Wohnfläche gehören:

• Kellerräume
• Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung
• Waschküchen
• Bodenräume (Speicher, Dachboden)
• Trockenräume
• Heizungsräume
• Garagen

Folgende Räume zählen zu einem bestimmten Anteil:

• Unbeheizte Wintergärten (50 Prozent der gesamten Grundfläche, beheizte zählen zu 100 Prozent),
• Unbeheizte Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume (50 Prozent der gesamten Grundfläche, außer sie sind beheizt) sowie
• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören (Ansatz: Mindestens 25 Prozent der gesamten Grundfläche)

Bei Dachschrägen werden erst Flächen ab einer Höhe von einem Meter berechnet, und zwar zu 50 Prozent. Ab zwei Metern zählt die Fläche zu 100 Prozent.

Auch die Anzahl der Treppenstufen ist entscheidend: Treppen mit mehr als drei Stufen zählen demnach nicht zur Wohnfläche. Tür-, Fenster- und Wandnischen zählen nur, wenn sie bis zum Fußboden reichen und mindestens 13 Zentimeter tief sind.

Tipp: Bei Elster heißt es, dass auch Wohnflächenberechnungen nach der Zweiten Berechnungsverordnung (bis 31.12.2003) genutzt werden können. Behle rät jedoch davon ab: "In der Regel ist diese nachteilig. Eine Überprüfung kann sich also lohnen. Die neue Grundsteuer wird von den Angaben zur Wohnfläche beeinflusst."

Was sind häufige Fehler bei der Grundsteuererklärung?

Wissentlich falsche Angaben können teuer werden, denn sie sind strafbar. "Überlegen Sie also gut, ob Sie einen eventuell nicht bei der Bauverwaltung angemeldeten Anbau nun auch nicht als Nutzfläche oder Bestandteil der Wohnfläche angeben wollen", mahnt Behle.

Ebenso könnten ungeprüft übernommene Wertangaben oder Flächenangaben teuer werden, denn davon hängt die Bemessung der Grundsteuer später ab.

Wie bzw. wo bekomme ich Hilfe?

Schritt-für-Schritt-Anleitungen zum Ausfüllen der Grundsteuererklärung in Elster gibt es auf der Seite des Finanzministeriums.

Inzwischen hat das Finanzministerium auch ein FAQ mit allen wichtigen Fragen und Antworten zur Grundsteuererklärung veröffentlicht. Auch auf häufige Fragen rund um die Informationsschreiben gibt es Antworten.

Außerdem sollen die eigens dafür eingerichteten Hotlines der Finanzämter St. Wendel, Saarbrücken II und Saarlouis Hilfe bei Fragen und Unsicherheiten bieten – hier sind die Telefonnummern zu finden. Nach anfänglichen Schwierigkeiten sollten die Hotlines nun besser zu erreichen sein.

28.08.2022, 11:25 Uhr

Hinweis der Redaktion: In einer früheren Fassung des Artikels hieß es, die Plattform des Finanzministeriums könnte nur von denjenigen genutzt werden, die kein ELSTER-Konto haben. Das war eine veraltete Information. Inzwischen ist die Nutzung für alle freigeschaltet. Wir haben den Beitrag angepasst.